Uusi asuntoosakeyhtiölaki tiukentaa remonttikäytäntöä

TALOYHTIÖN HALLITUS VOI JOUTUA KORVAUSVASTUUSEEN

Asuntoosakeyhtiön hallituksen tulee uuden asuntoosakeyhtiölain
(UAOYL) voimaantullessa 1.7.2010 alkaen huolehtia muun muassa siitä, että osakkeenomistajien pakollisiksi tulevat muutostyöilmoitukset tarkastetaan yhtiön toimesta huolellisesti. Uusista tehtävistä etenkin osakkaan muutostyöprosessin hoitaminen voi käydä taloyhtiön hallituksen jäsenille henkilökohtaisesti kalliiksi, mikäli prosessia ei ole valmisteltu ja vastuutettu lain edellyttämällä tavalla.

Heinäkuun alussa voimaan tulevassa asuntoosakeyhtiölaissa
ei rajoiteta osakkeenomistajan muutostyöoikeutta, vaan se pysyy käytännössä yhtä laajana kuin tähänkin asti. Osakkeenomistaja saa siis jatkossakin teettää asunnossaan tahtomiaan muutostöitä, kunhan työ tehdään hyvää rakennustapaa noudattaen eikä se vahingoita rakennusta eikä aiheuta pysyvää haittaa yhtiölle tai muille osakkaille.

"Osakkaan muutostyöoikeutta ei olisi voitu ryhtyä rajoittamaankaan, koska se on yksi keskeisin elementti lain yli sata vuotta toimineessa asuntoosakeyhtiöjärjestelmässä, missä yhtiö omistaa asunnot ja rakennuksen ja osakkeenomistaja omistaa vain asunnon hallintaoikeuden takaavan osakekirjan, ei omistusoikeutta itse asuntoon", taustoittaa Realian johtava lakimies Matti Ruohonen. "Tuo osakkeenomistajan lähes rajaton muutostyöoikeus asunnossa merkitsee käytännössä omistukseen verrattavaa oikeutta, eikä sitä haluttu tai oikeastaan edes voitu rajoittaa."

Vaikka oikeudet säilyivät, menivät osakkaan muutostyöoikeutta koskevat pelisäännöt kokonaan uusiksi ja muuttuivat samalla entistä tiukemmiksi, kaikille osapuolille. Käytännössä uudistus tarkoittaa osakkeenomistajan kannalta sitä, että jos osakas noudattaa uuden lain määräyksiä ja niiden perusteella yhtiön remontille asettamia ehtoja ja huolehtii, että remontti valvotaan myös yhtiön vaatimusten mukaisesti, osakas ei joudu itse vastuuseen tehdystä muutostyöstä. Näin toimiessaan osakas on toiminut huolellisesti, kuten laki edellyttää, ja vastuu siirtyy yhtiölle eli taloyhtiön hallitukselle.

Edellä oleva tarkoittaa käytännössä sitä, että asuntoosakeyhtiön hallituksen tulee 1.7.2010 alkaen huolehtia siitä, että osakkeenomistajien pakollisiksi tulevat remonttityöilmoitukset tarkastetaan yhtiön toimesta huolellisesti. Yhtiön hallituksen tulee varmistaa, että remontti on suunniteltu siten, että se vastaa hyvää rakennustapaa ja että kaikki yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat rakenteet, eristeet ja järjestelmät toteutetaan korjauksen yhteydessä yhtiön hyväksymillä tavoilla. Edelleen yhtiön hallitukselle on asetettu uudessa laissa paitsi oikeus myös velvollisuus varmistaa tapauskohtaisesti se, että osakkaan remontin valvonta on järjestetty yhtiön kannalta katsottuna riittävällä tavalla.

Jos yhtiön hallitus ei huolehdi tämän tehtäväkokonaisuuden järjestämisestä uuden lain vaatimusten mukaisesti, vaan antaa osakkaille muutostyölupia vanhaan malliin, joutuu hallitus vastuuseen muutostyöstä sillä perusteella, että ei ole järjestänyt valvontaa riittävällä tavalla eikä asettanut muutostyölle ehtoja, joita sen olisi pitänyt osata asettaa. Asuntoosakeyhtiölain
mukaan hallituksen jäsen on henkilökohtaisella omaisuudellaan vastuussa mahdollisesti tapahtuvista virheistä.

Uusista tehtävistä on sovittava, erikseen ja kirjallisesti, muuten vastuu ei siirry

Uuden lain mukaan asuntoosakeyhtiö on velvollinen dokumentoimaan osakkeenomistajien kirjalliset remonttityöilmoitukset, säilyttämään niitä ikuisesti, siirtämään niitä koskevat tiedot
isännöitsijäntodistukseen sekä antamaan tietoa osakkeenomistajalle ja esimerkiksi kiinteistönvälittäjälle, joka ryhtyy myymään tällaista asuntoa. Hallituksen vastuulla on järjestää osakkaan muutostöihin tarpeellinen valvonta ja hoitaa dokumentointi sekä näistä kertyvien asiakirjojen arkistointi lain vaatimalla tavalla, eli käytännössä ikuisesti.

Osakkaan puolestaan tulee huolehtia, että remontti suunnitellaan ja toteutetaan siten, että se vastaa hyvää rakennustapaa ja yhtiön muutostyöohjeita sekä muutostyöluvan asettamia ehtoja. Osakas vastaa kaikista remonttinsa aiheuttamista kustannuksista, joita yhtiölle syntyy siitä kun se tarkastaa osakkaan muutostyöilmoitukseen sisältyvät suunnitelmat ja järjestää remontin valvonnan riittävällä tavalla.

Realia Isännöinnin näkemyksen mukaan yksinkertaisin ja turvallisin tapa välttää tarpeettomia
henkilökohtaisia riskejä on se, että hallitus laadituttaa omaan yhtiöönsä niin sanotut muutostyöohjeet, jossa osakkaille selvitetään uuden lain velvoitteet ja se, miten niitä tässä omassa asuntoosakeyhtiössä noudatetaan, eli mitä osakkaiden muutostyöilmoituksilta edellytetään, miten ne yhtiössä tarkastetaan, miten muutostyölupa annetaan, miten valvonta edellytetään järjestettävän, ja myös se, mitä tämä maksaa. Realia Isännöinti on viemässä hoitamiinsa yhtiöihin tätä toimintatapaa.

"Jokaisen hallituksen on syytä sopia kirjallisesti taloyhtiön isännöitsijäyrityksen kanssa siitä, hoitaako isännöitsijäyhtiö tämän uuden tehtäväkokonaisuuden vai antaako hallitus sen jollekin ulkopuoliselle taholle hoidettavaksi. Tällaista tehtäväkokonaisuutta ei ole nykyisin voimassa olevassa laissa, eikä se tule kuulumaan 1.7.2010 alkaen automaattisesti isännöitsijälle, ellei hallitus sovi isännöitsijän kanssa tehtävästä kirjallisesti. Ainoastaan sopimalla tästä tehtäväkentästä kirjallisesti, on hallitus varmistanut "oman selustansa" eli sen, että muutostyöprosessia aletaan valmistelemaan yhtiössä uuden lain vaatimalla tavalla", kehottaa Ruohonen.

Lisätietoja:
johtava lakimies Matti Ruohonen
Realia Isännöinti Oy ja Realia Group Oy
gsm 040 5762 122
matti.ruohonen@realia.fi

Mitä osakkeenomistajan muutostyöilmoitus pitää sisällään?

Kun osakkeenomistaja tekee huoneistossa mitä tahansa kunnossapitotai
muutostöitä (esim. laatoitus, vesikalusteiden uusiminen tai parketin asennus) on siitä ilmoitettava etukäteen kirjallisesti yhtiölle.

Muutostyöilmoitus ei ole pelkkä ilmoitusviesti, vaan se on kirjallinen suunnitelma, jonka perusteella yhtiön hallitus voi arvioida tulevaa työtä ja joka sisältää usein myös tarvittavat piirustukset ja työtapaselosteen:

työstä pitää olla laadittuna kirjallinen suunnitelma, missä on selvitetty ja huomioitu rakennuksen olemassa olevat rakenteet ja perusjärjestelmät sekä ikä ja muut ominaisuuksiin liittyvät asiat
työ on toteutettava hyvää rakennustapaa noudattaen ja ammattitaitoisesti
työstä ei saa aiheutua vahinkoa tai muuta haittaa yhtiölle eikä muille osakkaille

Hallitus pohtii muutostyöilmoituksen saatuaan, onko työn toteutukselle tarpeen asettaa jotain ehtoja.

Osakkeenomistaja ei saa aloittaa remonttia ennen kuin yhtiö on käsitellyt osakkeenomistajan
remonttityöilmoituksen ja antanut siihen päätöksensä.

Takaisin