Taloyhtiö voi maksaa liikaa kiinteistöveroa – näin kiinteistövero määräytyy

Taloyhtiön kiinteistövero

Taloyhtiö maksaa kiinteistöveroa rakennuksista ja omistamastaan maapohjasta. Koska kiinteistövero määräytyy laskennallisen verotusarvon mukaan, voi taloyhtiö maksaa tietämättään liikaa veroa. Minkälaisia virheitä kiinteistöverossa yleensä on?

Kiinteistövero on vuosittain maksettava vero, jota maksetaan sekä maapohjasta että sillä sijaitsevista rakennuksista. Vero lasketaan erikseen maapohjille ja rakennuksille, mutta mikäli taloyhtiö sijaitsee vuokratontilla, maapohjan kiinteistöveron maksaa tontin omistaja. Kiinteistövero maksetaan Verohallinnolle, joka siirtää tulon kiinteistön sijaintikunnalle.

Kiinteistöveron määräytyminen taloyhtiössä

Kiinteistövero lasketaan kiinteistön verotusarvon perusteella niin, että kiinteistöön kuuluvan rakennuksen ja maapohjan kiinteistövero määritellään erikseen. Rakennuksen verotusarvoon vaikuttavat esimerkiksi rakennuksen koko, tyyppi ja ikä. Maapohjan verotusarvoon vaikuttavat muun muassa asemakaavan rakennusoikeus, tontin pinta-ala ja käyttötarkoitus.

Kiinteistöverotus pohjautuu kiinteistöverolakiin, valtiovarainministeriön asetukseen ja Verohallinnon ohjeisiin. Taloyhtiön kiinteistöveron määrä saadaan kertomalla kiinteistön verotusarvo kiinteistöveroprosentilla, jonka puolestaan määrittelee kunta. Kiinteistöveroprosentit vaihtelevat eri kuntien välillä.

Koska kiinteistöveron määräytyminen perustuu lukuisiin verotusarvoon vaikuttaviin tekijöihin, saattaa taloyhtiö maksaa tietämättään liian pientä tai liian suurta kiinteistöveroa.

Taloyhtiön kiinteistöveron yleisimmät virheet

Joka kolmas kiinteistön omistaja maksaa liikaa kiinteistöveroa. Kiinteistöverotuksessa esiintyvät virheet ovat yleisimpiä taloyhtiöissä, joissa on useita ja eri tarkoituksiin käytettäviä rakennuksia. Kuitenkin myös yhden rakennuksen kiinteistöistä ja maapohjista löytyy säännöllisesti virheitä.

1.) Kiinteistön perustiedot ovat väärin

Asuinrakennuksen pinta-ala, kerroslukumäärä ja huoneistojen lukumäärä vaikuttavat kiinteistön verotusarvoon. Jos perustiedoissa on huomattavia virheitä, taloyhtiö voi maksaa liikaa kiinteistöveroa.

2.) Kiinteistöveron perusteena käytetty rakennustyyppi on väärin

Kiinteistöveroarvoon vaikuttaa se, minkälaista rakennustyyppiä taloyhtiö edustaa. Rivitaloa ja asuinkerrostaloa verotetaan siis toisistaan poiketen.

3.) Kaikkia kiinteistöön kuuluvia rakennuksia ei ole huomioitu tai niitä on liikaa

Taloyhtiöön voi kuulua useampia asuinrakennuksia, joiden lisäksi esimerkiksi autotalli, jätekatos tai erillinen ulkovarasto luetaan kiinteistöverotettaviin rakennuksiin. Virheitä syntyy, jos jokin vanha rakennus on purettu pois, mutta muutosta ei ole huomioitu verotusarvossa. Voi myös olla, että verotuksesta puuttuu kokonaan jokin uusi rakennus.

4.) Rakennuksen peruskorjauksia ei ole otettu huomioon

Kaikki taloyhtiön teknistä kuntoa parantavat peruskorjaukset huomioidaan kiinteistön verotusarvossa niin, että ikäalennus pienenee. Verotusarvoa madaltava ikäalennus pohjautuu rakennuksen käyttöikään, joten kaikkien teknistä käyttöikää nostavien perusparannusten tulkitaan pienentävän ikäalennusta: jos taloyhtiössä toteutetaan esimerkiksi linjasaneeraus tai kattoremontti, myös taloyhtiön maksama kiinteistövero nousee. Ikävähennykset laskevat maksettavaa veroa, sillä kiinteistön arvioidaan olevan teknisesti huonommassa kunnossa sitä mukaa, kun kiinteistö vanhenee.

 5.) Erityispiirteet on unohdettu              

Taloyhtiössä voi olla erilaisia erityispiirteitä, jotka vaikuttavat sen kiinteistöverotuksen perusteena käytettävään arvoon. Yleinen virhe on, että taloyhtiön eri osissa vaihteleva kerroslukumäärä on huomioitu väärin kiinteistöverotuksessa.

6.) Liiketilaa ja asuinrakennusta verotetaan väärin

Vakituisen asumisen kiinteistöveroprosentti on eri kuin yleinen kiinteistöveroprosentti. Merkittävää tämä on erityisesti silloin, kun taloyhtiössä on sekä asuinhuoneistoja että liiketilaa: sovellettava veroprosentti määräytyy lähtökohtaisesti rakennuskokonaisuuden pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaan.

Miten virheellinen kiinteistövero korjataan?

Taloyhtiö on vastuussa siitä, että se maksaa oikean määrän kiinteistöveroa. Verohallinto toimittaa vuosittain kiinteistöverolaskelman, mutta taloyhtiö on velvollinen tarkistamaan, että sen perusteena käytetyt tiedot ovat oikein.

Maksettavan kiinteistöveromäärän oikeellisuuden voi tarkistaa käymällä läpi kaikki verotuksen perusteena olevat tiedot joko itse tai niin, että apuna käyttää kiinteistöverotukseen perehtynyttä asiantuntijaa. Realia tarjoaa yhteistyössä konsulttiyhtiö Forusin kanssa taloyhtiöille kiinteistöverojen erityistarkastuksia, joilla varmistetaan, että taloyhtiölle määrätty kiinteistövero on oikean suuruinen. Tarkastus on maksuton, jos säästöjä ei synny.

Jos käy ilmi, että taloyhtiö maksaa liikaa kiinteistöveroa, voi ylimääräisiin maksuihin hakea oikaisua myös takautuvasti. Virheiden suuruusluokasta ja kunnan veroprosentista riippuen summat voivat olla merkittäviäkin – varsinkin, jos veroa on maksettu liikaa jo useamman vuoden ajan. Realia on neuvotellut kaikille asiakkailleen kiinteistöveropalvelun, jossa erityisasiantuntijan työstä ei veloiteta mitään, mikäli selvitystyön tuloksena ei veronpalautuksia saada. Toteutuneesta kiinteistövero palautuksista 50 % kotiutuu kiinteistöyhtiölle ja siitä eteenpäin tulevat vuosittaiset säästöt kiinteistöveron osalta 100 %.

Lue lisää kiinteistöveron erityistarkastuspalvelusta >>

Artikkelia varten on haastateltu Forus Oy:n Antti Korhosta. Forus on kiinteistöjen energiainvestointien rahoitukseen ja kiinteistöveroselvityksiin erikoistunut konsulttiyhtiö. Tarkempia tietoja kiinteistöveroselvityksestä saat isännöitsijältäsi tai suoraan Forusin asiantuntijoilta. Forusin löydät täältä.