Kuntoarvio, kuntotutkimus ja kuntokartoitus – miten ne eroavat toisistaan?

Kuntoarvio, kuntokartoitus ja kuntotutkimus ovat termejä, jotka vilahtelevat tiuhaan taloyhtiösanastossa. Tarkoitetaanko niillä yhtä ja samaa vai onko niillä jotain eroa? Lue lisää siitä, miten kuntoarvio, kuntokartoitus ja kuntotutkimus eroavat toisistaan.

Kun kiinteistön kunnosta halutaan kokonaisvaltaista tietoa, tilataan kuntoarvio. Jos sen sijaan halutaan yksityiskohtaisempaa tietoa jonkin yksittäisen rakenteen tai järjestelmän kunnosta, valitaan kuntotutkimus. Kuntokartoitus puolestaan tulee kyseeseen silloin, kun jonkin tietyn ongelman tai vaurion olemassaoloa tai laajuutta halutaan selvittää tarkemmin.

 

Kuntoarvio: kokonaisvaltainen arvio kiinteistön kunnosta

Mikä?
Kuntoarvion avulla selvitetään taloyhtiön rakenteiden ja sen järjestelmien kunto, jotta korjaustarpeet ja niistä aiheutuvat kustannukset on mahdollista määritellä. Kuntoarvio sisältää hyödyllistä tietoa kiinteistöstä, sen järjestelmistä ja korjaustarpeista, mutta niiden lisäksi se pitää sisällään energiataloudellisen selvityksen ja pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelman.
 
Miksi?
Kuntoarvio tulisi teettää säännöllisin väliajoin, jotta taloyhtiön hallitus ja osakkaat saavat kattavan kuvan taloyhtiön kunnosta ja mahdollisista korjaustarpeista. Kuntoarvion avulla tarvittavat korjaustoimenpiteet on mahdollista jaksottaa, jotta niistä aiheutuvat kustannukset eivät kasvaisi kerralla kohtuuttomasti. Kuntoarvio antaa paitsi nykyisille myös tuleville osakkaille arvokasta tietoa odotettavissa olevista remonttitarpeista. Erityisesti asunnonostotilanteessa kuntoarvio on oleellinen asiakirja, sillä sen avulla voidaan välttää mahdolliset yllätykset ja siten myös riitatilanteet asuntokaupan yhteydessä. 
 
Kuka?
Kun taloyhtiön hallitus on päättänyt kuntoarvion teettämisestä, tilaa kuntoarvion yleensä isännöitsijä. Kuntoarvio laaditaan rakennustekniikan, LVI-tekniikan ja sähkötekniikan asiantuntijoiden yhteistyönä.

 

Kuntotutkimus: yksityiskohtainen rakenteen tai järjestelmän tutkimus

Taloyhtiössä tyypillisesti tehtäviä kuntotutkimuksia ovat esimerkiksi sähkölaitteiden, lvv-putkistojen ja julkisivujen kuntotutkimukset.
 
Mikä?
Kuntotutkimus on rakenteita avaamalla tehtävä yksityiskohtainen tutkimus, jolla selvitetään tarkemmin kiinteistön tietyn rakenteen tai sen järjestelmän kuntoa. Yleensä kuntotutkimuksella täydennetään tai tarkennetaan rakennuksen kuntoarviota ja siinä ilmenneitä korjaustarpeita. Kuntotutkimus voidaan suorittaa myös silloin, kun varsinaisia vaurioita ei ole todettu, mutta rakenteen tai järjestelmän kunto halutaan syystä tai toisesta selvittää. Kun kokonaisvaltaisempi kuntoarvio on rakenteita rikkomaton, yksityiskohtaisen kuntotutkimuksen aikana rakenteita yleensä avataan ja niistä otetaan näytteitä laboratoriotutkimuksia varten. 

Miksi?
Kuntotutkimus on tarpeen, kun halutaan selvittää rakenteen tai järjestelmän nykykunto ja tarvittavien korjaustoimenpiteiden ja -menetelmien tarve. Kuntotutkimuksen avulla rakenteen tai järjestelmän korjaus voidaan ajoittaa oikea-aikaisesti ja niin, että tarvittavat korjaustoimenpiteet ja -menetelmät on mahdollista valita oikein.
  
Kuka?
Kuntotutkimuksen tilaa aina taloyhtiö, sillä rakenteet ja järjestelmät kuuluvat taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Kuntotutkimuksen tekee aihealueeseen perehtynyt asiantuntija riippuen siitä, minkälaista rakennetta tai järjestelmää tutkitaan.

 

Kuntokartoitus: yksittäisen vaurion tai ongelmankohdan selvitys

Vesivahingon yhteydessä tehtävä kosteuskartoitus tai kylpyhuoneremontin osana teetettävä asbestikartoitus ovat tyypillisiä esimerkkejä taloyhtiössä tehtävistä kuntokartoituksista.

Mikä?
Kuntokartoituksella selvitetään yksittäisen vaurion tai tietyn ongelman olemassaoloa tai laajuutta. Myös kuntokartoituksessa rakenteita saatetaan joutua avaamaan, mutta esimerkiksi kosteuskartoitus voidaan tehdä pintamittarilla rakenteita rikkomatta. 

Miksi?
Kuntokartoitus tehdään, jotta asianmukaiset korjaustavat voidaan määritellä ja mitoittaa oikein. Mikäli kartoitusta ei tehdä, korjaustoimenpiteet voivat olla virheellisiä ja näin aiheuttaa turhia kustannuksia tai jopa terveyshaittoja.
 
Kuka?
Kuntokartoituksen suorittaa aina kulloiseenkin aihealueeseen erikoistunut asiantuntija. Esimerkiksi asbestikartoituksen voi lain mukaan tehdä vain riittävän pätevöitynyt asbestikartoittaja. Pääsääntöisesti kuntokartoituksen tilaa taloyhtiö, mutta poikkeuksiakin on. Esimerkiksi kosteuskartoituksen osakas voi tilata itse, mikäli epäilee kosteusvauriota huoneistossaan tai haluaa selvittää asian muusta syystä. Kartoituksen maksaa aina tilaaja tai se taho, jonka korjausvastuun piiriin mahdollinen vaurio kuuluu. 

Artikkelia varten on haastateltu Realia Isännöinti Porin yksikönjohtaja Jouko Kuuria.