Liiketila kivijalassa – mitä taloyhtiössä tulee huomioida?

Katutasossa sijaitseva liiketila voi tuoda taloyhtiölle taloudellista ja imagollista hyötyä. Toisaalta tyhjillään oleva liikepaikka saattaa tehdä isonkin loven yhtiön budjettiin. Minkälaisia asioita on syytä huomioida, kun talon kivijalassa sijaitsee liiketila?

Taloyhtiössä voi olla kahdenlaisia liikehuoneistoja. Ensinnäkin taloyhtiö voi omistaa liiketilan itse ja vuokrata sitä eteenpäin. Vaihtoehtoisesti liiketila voi olla yksityisen henkilön tai yrityksen omistama osakehuoneisto, jolloin tilasta maksetaan vastiketta samaan tapaa kuin asuinhuoneistoistakin.

Kummassakin vaihtoehdossa on puolensa. Kun taloyhtiö omistaa liikehuoneiston, voidaan määritellä itse myös se, minkälaiselle toimijalle tila vuokrataan. Toisaalta osakehuoneistomuotoisen tilan vastiketuotto on vakaata: vaikka tila olisi tyhjillään, tulovirta ei tyrehdy.

Liiketila tuo rahaa – mutta ei aina ilman haasteita

Liiketila kivijalassa on taloyhtiön budjetille pääsääntöisesti positiivinen asia. Monessa taloyhtiössä liiketilan vuokratuotto on merkittävä osa yhtiön kuukausittaista tulokertymää. Tyhjillään oleva liikehuoneisto voi kuitenkin pitkän päälle käydä osakkaiden kukkarolle. Jos taloyhtiön omistaman liikepaikan tilavuokraa ei voida periä säännöllisesti, kuluja on katettava osakkaiden kustannuksella.

Samaa ongelmaa ei ole, mikäli liiketila on osakasomisteinen. Vaikka tila olisi tyhjillään, maksaa omistaja vastikkeen normaaliin tapaan. Myös osakehuoneistomuotoisten tilojen vastikkeet tuovat taloyhtiölle mukavasti tuloja, sillä vastikkeita maksetaan yleensä tietyllä vastikekertoimella. Näin vastiketuotto on korkeampi kuin asuinhuoneistoista saatavat vastikkeet.

Olipa liiketila kivijalassa taloyhtiön tai osakkaan omistama, saattaa se tuoda mukanaan myös haasteita. Varsinkin mahdolliset häiriöt puhuttavat asukkaita. Aiheuttaako liiketila pihapiiriin häiritsevää asiakasvirtaa, pysäköintiongelmia tai häiriökäyttäytymistä? Entä jos alakerran pubi päättääkin aloittaa äänekkäät karaokeillat?

Tulovirran lisäksi liiketila saattaa hetkellisesti aiheuttaa myös kuluja: liikkeeseen kohdistunut ilkivalta, remontointi, peruskorjaukset tai muut isommat investoinnit tietävät rahanmenoa. Vaikkakin kyse on yleensä tilapäisistä kustannuksista, tulee niihin varautua jokavuotisessa talousarviossa.

Toisaalta liiketila voi tuoda merkittävää hyötyäkin talon ja yhtä lailla sen lähialueen asukkaille, kun esimerkiksi kauppa, kahvila tai muu jokapäiväistä arkea helpottava palvelu löytyy läheltä. Liiketila saattaa tuoda taloyhtiölle myös positiivista mainehyötyä. Rakennus voi parhaassa tapauksessa jopa profiloitua siinä sijaitsevan liikkeen mukaan.

Käyttötarkoituksen muutos ei ole läpihuutojuttu

Ravintolatoiminta, toimistotila, majoitustila, päiväkoti – jokaiselle liiketilalle on määritelty oma käyttötarkoituksensa. Entä jos käyttötarkoitusta onkin tarpeen muuttaa?

Tilan käyttötarkoitus on määritelty yhtiöjärjestykseen ja näin ollen sen muuttaminen vaatii kahden kolmasosan enemmistön hyväksynnän yhtiökokouksessa. Mikäli muutos vaikuttaa esimerkiksi osakkaiden vastikevelvoitteisiin, tulee muutos hyväksyä yhtiökokouksessa yksimielisesti. Tämä tulee kyseeseen esimerkiksi silloin, jos liiketilaa muutetaan asunnoiksi, jolloin osakkaiden vastikkeet pääsääntöisesti kasvavat.

Käyttötarkoituksen muutosta on syytä valmistella jo ennen yhtiökokouksen käsittelyä, sillä liikehuoneistojen käyttötarkoitusmuutoksiin tarvitaan yleensä myös rakennuslupa. Joissakin, tosin harvemmissa tapauksissa, myös asemakaavaa on muutettava.

Käyttötarkoituksen muutokselle voi löytyä rakenteellisiakin esteitä. Jos toimistotila halutaan muuttaa esimerkiksi ravintolatoimintaan sopivaksi, kohdistuu tilaan uudenlaisia vaatimuksia ilmanvaihto-ominaisuuksista lähtien. Tällöin onkin punnittava, ovatko muutokset rakenteellisesti järkeviä tai edes mahdollisia toteuttaa. Myös muut käyttötarkoitukseen liittyvät vaatimukset, kuten esimerkiksi tarvittavat parkkipaikat tai esteettömyyteen liittyvät kysymykset, on syytä käsitellä huolellisesti käyttötarkoituksen muutosta suunniteltaessa.

Artikkelin asiantuntijana toimi Realia Isännöinti Oy:n yksikönpäällikkö Anssi Aittasalmi.