Näin taloyhtiön korjaushanke onnistuu

Mittava korjaushanke omassa kiinteistössä saattaa nostaa hikikarpaloita niin taloyhtiön hallituksen jäsenten kuin asukkaidenkin otsalle. Turhalta stressiltä voidaan kuitenkin välttyä, kun hankkeen perustana on isännöitsijän tuki, rakentamisen asiantuntijoiden osaaminen, huolellinen suunnittelu ja avoin viestintä. Ammattilaisten avulla hankalatkin hankkeet voivat olla onnistuneita kokemuksia osakkaille ja asukkaille.

Kaikki korjaushankkeet lähtevät liikkeelle kiinteistössä havaitusta korjaustarpeesta. Perusteellinen tilannearvio on onnistuneen korjaushankkeen lähtökohta.

”Kunnossapitotarveselvitys auttaa ennakoimaan korjaustarpeita. Mikäli korjaustarve ilmenee yllättäen, on syy selvitettävä huolellisesti. Näin tiedetään tarkalleen, mitä lähdetään korjaamaan. Hyvään kiinteistönpitoon kuuluvat myös ammattilaisten tekemät säännölliset kuntoarviot ja -tutkimukset. Niiden avulla voidaan minimoida yllättävät korjaustarpeet”, sanoo rakennuttamisen ja teknisten palveluiden johtaja Juha Herno Realia Isännöinnistä.

Kokonaisvastuu korjaushankkeesta kuuluu taloyhtiön hallitukselle. Hallituksen jäsenten ei kuitenkaan tarvitse olla rakentamisen asiantuntijoita. Taloyhtiön isännöitsijällä on merkittävä rooli hallituksen työn tukena ja hänen tehtävänä on hallituksen toimeksiannosta muun muassa etsiä korjaushankkeelle oikeanlaiset rakennusalan asiantuntijat ja huolehtia hankkeen hallinnollisesta johtamisesta.

”Hallituksella on oikeus ja velvollisuus käyttää korjaushankkeissa rakennusalan asiantuntijoita. Isännöitsijän tärkein tehtävä on tarjota hallitukselle ratkaisuja. Hän vastaa hankkeen talouden suunnittelusta sekä auttaa etsimään sopivat rakentamisen, projektinhallinnan ja työmaavalvonnan ammattilaiset, jotta hallitus voi keskittyä päätöksentekoon. Hallituksen tärkein tehtävä on puolestaan tuoda hankkeisiin asumisen näkökulmaa ja huolehtia avoimesta tiedonkulusta osakkaisiin ja asukkaisiin päin”, Herno sanoo.

Osakkaat mukaan jo hankesuunnitteluvaiheessa

Hernon mukaan korjaushankkeen suunnittelulle on erittäin tärkeää varata riittävästi aikaa. Osakkailla on oltava mahdollisuus perehtyä kunnolla usein haastaviinkin teknisiin asioihin, jotka liittyvät korjaushankkeen toteutukseen. Hyvin valmistellussa hankkeessa osakkaiden on helppoa seurata teknisiä vaihtoehtoja ja niiden kustannusvaikutuksia.

Hankesuunnitteluvaiheessa kartoitetaan korjaustyön erilaiset toteutusvaihtoehdot kustannusarvioineen ja rahoitusmalleineen. Tämän jälkeen tehdään korjaussuunnitelma, jonka pohjalta urakka kilpailutetaan. Hallituksen tehtävänä on valmistella yhtiökokoukselle ehdotuksen hankkeen toteutuksesta ja rahoituksesta.

”Korjaushankkeita ei voi suunnitella niin, että hallitus ensin valmistelisi asiaa vuoden, ja sitten osakkaille annetaan neljä viikkoa aikaa valmistautua päätöksentekoon. Osakkaat on syytä kutsua koolle esittelytilaisuuksiin tai ylimääräisiin yhtiökokouksiin jo hankesuunnitteluvaiheessa, jotta heille pystytään tarjoamaan mahdollisimman paljon asiantuntijoiden koostamaa tietoa. Perusteellisten selvitysten pohjalta on helpompi yhtiökokouksessa päättää vaihtoehdosta, jota lähdetään toteuttamaan”, Herno neuvoo.

Hallitus määrittelee taloyhtiön edustajat suunnittelu-  ja toteutusvaiheen päätöksentekoon ja työmaakokouksiin. Hernon mukaan vaativimmissa peruskorjauksissa on suositeltavaa harkita erillisen projektijohtajan palkkaamista. Lisäksi kannattaa kartoittaa taloyhtiöstä löytyvä rakennusalan osaaminen, sillä myös osakkaat voivat osallistua hankkeen läpiviemiseen.

”Projektijohtaja pitää hallituksen ohjaamana huolen korjaushankkeen kokonaiskuvasta ja siitä, että taloyhtiö tekee oikeassa järjestyksessä oikeita päätöksiä. Hän on rakentamisen ammattilainen, ja isännöitsijän tehtävänä taas on huolehtia hallinnollisesta puolesta asunto-osakeyhtiölain mukaisesti”, Herno sanoo.

Menestyksen mittarina viestintä

Korjaushankkeen toteutusvaiheessa hallitus valvoo yhdessä isännöitsijän ja asiantuntijoiden kanssa, että suunnitelmat etenevät sopimuksen mukaan. Tärkeintä tässä vaiheessa on huolehtia siitä, että osakkaat ja asukkaat pysyvät ajan tasalla korjaushankkeen kustannuksista, aikataulusta ja laadullisesta etenemistä.

”Nykyään korjaushankkeiden menestystä arvioidaan pitkälti viestinnän näkökulmasta. Toiminta hankkeen jokaisessa vaiheessa kannattaa tehdä läpinäkyväksi ja hoitaa päätökset avoimesti epäselvyyksien välttämiseksi. Tämä vähentää hallituksen jäsenten hihasta nykimistä rappukäytävillä ja pihalla”, Herno summaa.

Onnistumisen edellytyksiä:

  1. Taloyhtiön hallitus on hyödyntänyt riittävästi rakennusalan ammattilaisten apua.
  2. Suunnitteluun ja valmisteluun on käytetty tarpeeksi aikaa.
  3. Viestintä on ollut avointa ja selkeää koko hankkeen ajan.

 

Realia Isännöinti tarjoaa korjaushankkeiden tueksi kunnossapito- ja muutostyöohjeita.