Taloyhtiön laina – tiesitkö nämä asiat yhtiölainoista?

Minkälaisia lainoja taloyhtiö voi saada ja minkälaisin ehdoin? Entä kannattaako yhtiölainaosuus maksaa pois vai lyhentää sitä kuukausittaisella rahoitusvastikkeella?

Taloyhtiön laina on osakkaiden yhteinen laina, josta päätetään aina yhtiökokouksessa. Uudiskohteissa lainaa on pääsääntöisesti aina, vanhemmissa yhtiöissä lainaa otetaan yleensä suurimpien korjaushankkeiden rahoittamiseen.

Taloyhtiössä voi olla erilaisia lainoja. Hoitolaina on rahoitusmuoto, jolla katetaan esimerkiksi investointikorjauksia tai muita sellaisia hankintoja, joita osakkaat eivät erikseen lyhennä rahoitusvastikkeella. Rahoituslaina on puolestaan laina, joka otetaan yleensä isompaa korjaushanketta silmällä pitäen ja jota osakkaat voivat halutessaan lyhentää rahoitusvastikkeella. Luotollista tiliä käytetään silloin, kun rahoitustarve on pienempi, mutta johon yhtiön maksuvalmius ei sellaisenaan riitä.

Minkälaisia ehtoja yhtiölainaan liittyy?

Taloyhtiön kokonaistilanne vaikuttaa siihen, voiko se saada lainaa ja minkälaisin ehdoin: mikä yhtiön taloustilanne on, onko sillä jo olemassa olevaa lainaa, minkälaisia remontteja on tehty ja minkälaisia on tulossa, onko yhtiössä haltuunotettuja osakeryhmiä ja kuinka paljon sijoitusomistusta yhtiöstä löytyy.

Pankki saattaa myös vaatia lainan korkosuojausta tai omarahoitusosuuksia. Erityisesti remonttilainojen suhteen rahoituslaitokset ovat tarkkoja. Jos taloyhtiö teettää esimerkiksi julkisivuremontin, mutta päättää uusia vesikaton vasta muutaman vuoden päästä, saattaa pankki kuitenkin vaatia, että vesikatto uusitaan ja kaikki muutkin lähivuosien korjaustarpeet suoritetaan samalla kertaa yhden lainan sisällä.

Kun lainanotto on hyväksytty yhtiökokouksessa, yleensä yhtiökokous valtuuttaa hallituksen kilpailuttamaan rahoituslaitoksen, valitsemaan rahoittavan pankin ja päättämään sen jälkeen lainaan liittyvistä ehdoista ja muista yksityiskohdista.

Taloyhtiön laina vai oma laina?

Taloyhtiön rahoituslainaa lyhennetään osakaslyhennyksin. Moni miettiikin, kannattaisiko taloyhtiön ottamaa lainaa lyhentää vastikkeella vai maksaa se kokonaisuudessaan pois henkilökohtaisella asuntolainalla. Molemmissa vaihtoehdoissa on puolensa.

Taloyhtiön laina on valmiiksi neuvoteltu rahoitusvaihtoehto, joka ei ole sidoksissa osakkaan henkilökohtaiseen taloustilanteeseen. Toisaalta yksittäinen osakas ei myöskään voi vaikuttaa lainan kuukausittaisen lyhennyserän suuruuteen. Lyhennysvapaita ei yhtiölainaan ole mahdollista saada eikä lainaosuuttaan voi välttämättä maksaa pois milloin tahansa.

Henkilökohtaisen lainan ehtoihin voi sen sijaan vaikuttaa, ja se myös joustaa elämäntilanteiden mukaan. Korko voi olla omassa asuntolainassa edullisempi, minkä lisäksi korkoja voi vähentää tiettyyn pisteeseen asti myös verotuksessa. Toisaalta henkilökohtainen laina vaatii aina maksukykyselvityksen ja tarvittavat vakuudet.

Yhtiölainan ja oman lainan eroja kannattaa pohtia erityisesti uudiskohdetta hankittaessa, sillä uudiskohteissa osakekohtainen rahoituslainan suuruus voi olla varsin mittava. Yleensä uudiskohteiden rahoituslaina realisoituu maksettavaksi vasta muutaman vuoden kuluttua, joten todellinen vastike saattaa nousta huomattavasti, kun pelkkien korkokustannusten maksaminen vaihtuu lainan lyhentämiseen. Uudiskohteissa laina-aikakin on pääsääntöisesti pitkä, joten maksuerä ja korkokulut saattavat nousta vuosien varrella.

Pieni yhtiölainasanasto

Hoitolaina
Hoitolaina on taloyhtiön laina, jota ei jaeta osakkaiden kesken rahoitusvastikkeella lyhennettäväksi. Tyypillisesti hoitolaina otetaan sellaisen investointikorjauksen yhteydessä, joka maksaa itsensä säästöinä takaisin. Tällainen hankinta voi olla esimerkiksi uusi lämmön talteenottojärjestelmä, jolloin lämmityskuluista saaduilla säästöillä hoidetaan lainan lyhennys.

Rahoituslaina
Rahoituslaina on taloyhtiön laina, joka tyypillisesti otetaan suuremman korjaushankkeen yhteydessä tai jos kyseessä on uudiskohteen rakennus. Osakas voi maksaa oman rahoituslainaosuutensa pois kerralla tai lyhentää sitä kuukausittaisella rahoitusvastikkeella. Uudiskohteissa rahoituslaina realisoituu lyhennettäväksi yleensä vasta muutaman vuoden kuluessa ja asumisen ensimmäiset vuodet maksetaan ainoastaan rahoituslainan korkokuluja.

Luotollinen tili
Luotollinen tili auttaa silloin, kun taloyhtiön oma maksukyky ei riitä. Luotollinen tili voi tulla kyseeseen esimerkiksi kylpyhuoneen vesivahingon taloyhtiölle kuuluvien korjauskustannusten kattamisessa. Luotollisen tilin säännöllinen käyttö taloyhtiön erilaisiin yllättäviin kustannuksiin ei kuitenkaan ole taloudellisesti kestävä ratkaisu.

Rahoitusvastike
Rahoitusvastike on maksuerä, jolla osakas lyhentää taloyhtiön lainaa kuukausittain, mikäli ei ole maksanut lainaosuuttaan pois kerralla. Asuntosijoittaja voi vähentää rahoitusvastikkeet verotuksessa, sillä ne käsitellään kirjanpidossa tulosvaikutteisesti.
 

Artikkelia varten on haastateltu Realia Isännöinti Oy:n isännöitsijä Leena Urosta.