Taloyhtiön yhtiöjärjestys ja järjestyssäännöt – miten ne eroavat toisistaan?

Järjestyssäännöt ovat monelle tuttu juttu, löytyväthän ne yleensä heti taloyhtiön ilmoitustaululta. Myös taloyhtiön yhtiöjärjestys on monelle, varsinkin taloyhtiön hallituksessa toimivalle tuttu asiakirja. Mutta miten yhtiöjärjestys ja järjestyssäännöt oikeastaan eroavat toisistaan?

Taloyhtiön yhtiöjärjestys: sisäinen lakikirja

Lain mukaan jokaisella taloyhtiöllä tulee olla yhtiöjärjestys. Yhtiöjärjestyksessä määritellään taloyhtiön sisäiset säännöt eli oikeudet ja velvollisuudet, joita jokaisella osakkaalla on. Voidaankin ajatella, että yhtiöjärjestys on ikään kuin taloyhtiön sisäinen laki.

Yhtiöjärjestys pitää sisällään paitsi perustietoa taloyhtiöstä, myös tietoa esimerkiksi vastikeperusteista ja huoneistokohtaisista kunnossapitovastuista. Yhtiöjärjestyksen sisältö pohjautuu pitkälti asunto-osakeyhtiölakiin, mutta siihen on mahdollista määritellä myös asioita, joihin laki ei ota kantaa. Aina aika ajoin asunto-osakeyhtiölaki muuttuu, joten yhtiöjärjestystäkin olisi hyvä päivittää säännöllisesti. Taloyhtiön vuosikausia sitten laaditusta yhtiöjärjestyksestä saattaakin löytyä kohtia, jotka eivät ole enää voimassa olevan lain mukaisia. Tällaisissa tapauksissa tuleekin noudattaa lakia, vaikka yhtiöjärjestyksessä toisin määriteltäisiin.

Kun yhtiöjärjestystä lähdetään päivittämään tai muutoin muuttamaan, tehdään se aina yhtiökokouksen päätöksellä. Yleensä muutokset edellyttävät yhtiökokouksen määräenemmistöä, mutta joissakin tapauksissa – esimerkiksi erillistä lunastuslauseketta yhtiöjärjestykseen sisällyttäessä – tarvitaan myös osakkaiden suostumus.
Taloyhtiön yhtiöjärjestys on asiakirja, johon kannattaa tutustua huolella erityisesti asuntoa ostettaessa. Erityisen tarkasti on hyvä silmäillä, minkälaisia velvollisuuksia osakkaalla on ja miten kustannukset huoneistokohtaisesti jakautuvat.

Taloyhtiön järjestyssäännöt: käytännön pelisäännöt

Talon yhteisillä järjestysmääräyksillä tähdätään siihen, että asukkaiden arki taloyhtiössä sujuisi mahdollisimman sopusointuisasti. Kun yhtiöjärjestyksessä käsitellään lähinnä osakkaan oikeuksia ja velvollisuuksia, pureudutaan järjestyssäännöissä käytännön pelisääntöihin. Järjestyssäännöistä selviää esimerkiksi se, milloin taloyhtiön hiljaisuus alkaa, miten talon yhteisiä tiloja ohjeistetaan käytettävän ja minkälaisia asioita pysäköinnin tai lemmikkieläinten suhteen tulisi huomioida.

Järjestyssäännöt eivät varsinaisesti perustu lakiin, mutta ne eivät kuitenkaan saa olla lainvastaisia. Säännöissä ei siis voida kieltää esimerkiksi parveketupakointia ilman, että tupakointikieltoa haetaan erillisen prosessin kautta. Mikäli järjestyssääntöjä muutetaan, tulee sekin tehdä yhtiökokouksen päätöksellä. Hyvä on myös huomata, että järjestyssääntöjä muutettaessa myös talon asukkailla on oikeus olla läsnä yhtiökokouksessa, vaikka heillä ei äänivaltaa päätöksenteossa olekaan. Kun järjestyssääntöjä muutetaan, on tehdyt muutokset aina myös hyvä käydä läpi asukkaiden kanssa.

Järjestyssäännöillä pyritään ennen kaikkea siihen, että asukkaan arki olisi mahdollisimman turvallista ja viihtyisää. Kun yhteiset pelisäännöt on laadittu, ei erimielisyyksiäkään pääse syntymään niin helposti. Järjestyssäännöt kannattaakin pitää aina asukkaan nähtävillä esimerkiksi rappukäytävän ilmoitustaululla – Realian asiakkaat pääsevät tutustumaan järjestyssääntöihin myös kätevästi sähköisen OmaRealia-palvelun kautta.

Lue lisää taloyhtiön järjestyssäännöistä >>

Yhtiöjärjestyksen ja järjestyssääntöjen erot

Miten taloyhtiön yhtiöjärjestys ja järjestyssäännöt sitten poikkeavat toisistaan? Yksi eroavaisuus on se, että yhtiöjärjestys koskee taloyhtiön osakkaita, järjestysmääräykset puolestaan talon kaikkia asukkaita.
Yhtiöjärjestys nojaa aina asuntoyhtiölakiin, kun taas järjestysmääräykset eivät pohjaudu siihen suoraan – järjestysmääräyksetkään eivät silti saa olla lainvastaisia.

Kun yhtiöjärjestyksessä käsitellään vastikeperusteita, kunnossapitovastuita tai esimerkiksi mahdollista lunastusoikeutta, järjestyssäännöt ovat puolestaan talon käytännön pelisääntöjä, joista selviää, mitä asukas saa ja ei saa tehdä.

Talon järjestyssääntöihin kirjatut asiat ovat tietyllä tapaa yhtiöjärjestyksen pykäliä kevyempiä ohjeistuksia, mutta yhtä lailla nekin sitovat asukkaita. Mikäli järjestysmääräyksiä rikkoo toistuvasti, seuraa siitä ennen pitkää taloyhtiön varoitus ja pahimmillaan jopa huoneiston hallintaanotto.

Virallisempi yhtiöjärjestys ja epämuodollisemmat järjestyssäännöt – kummallakin asiakirjalla pyritään lopulta siihen, että taloyhtiön toimintatavat ovat kaikille yhteiset ja jokaiselle mahdollisimman selvät.

Artikkelia varten on haastateltu isännöitsijä Kim Dahlbackaa