Bostadsaktiebolagets bolagsordning och ordningsregler – hur skiljer de sig från varandra?

Ordningsregler är bekanta för många, de finns i allmänhet direkt på bostadsaktiebolagets anslagstavla. Också bostadsaktiebolagets bolagsordning är ett bekant dokument för många, särskilt för de som är med i bostadsaktiebolagets styrelse. Men hur skiljer sig egentligen bolagsordningen och ordningsreglerna från varandra?

Bostadsaktiebolagets bolagsordning: en intern lagbok

Enligt lagen ska varje bostadsaktiebolag ha en bolagsordning. I bolagsordningen definierar man bostadsaktiebolagets interna regler d.v.s. rättigheter och skyldigheter, som varje delägare har. Vi kan tänka oss, att bolagsordningen är så gott som bostadsaktiebolagets interna lag.

Bolagsordningen innehåller förutom basinformation om bostadsaktiebolaget, också information om till exempel principer för hyresvederlag och lägenhetsspecifika underhållsansvar. Bolagsordningens innehåll baserar sig ganska långt på lagen om bostadaktiebolag, men det är också möjligt att definiera sådant, som lagen inte tar ställning till. Emellanåt förändras lagen om bostadaktiebolag, så det kan vara bra att också uppdatera bolagsordningen regelbundet. Bolagsordningen som upprättats för årtionden sedan kan ha punkter, som inte är enligt gällande lag. I sådana fall ska man följa lagen, även om bolagsordningen förskriver något annat.

När man ska uppdatera bolagsordningen eller på annat sätt ändra den, görs det alltid med beslut av styrelsen. I allmänhet förutsätter ändringarna majoritet i bolagsstämman, men i vissa fall – när man lägger till inlösenklausul till bolagsordningen – behövs också delägarnas samtycke.

Bostadsaktiebolagets bolagsordning är ett dokument, som man bör bekanta sig noggrant med särskilt innan man köper bostad. Man bör särskilt noggrant läsa, vilken sorts skyldigheter aktieägaren har och hur kostnaderna fördelas per lägenhet.

Bostadsaktiebolagets ordningsregler: praktiska spelregler

Med huset ordningsregler riktar man in sig på, att de boendens vardag i bostadsaktiebolaget flyter så harmoniskt som möjligt. När man i bolagsordningen närmast behandlar delägarens rättigheter och skyldigheter, så borrar man i ordningsreglerna in sig på praktikens spelregler. I ordningsregler framgår det till exempel, när tystnad ska iakttas i bostadsaktiebolaget, hur husets gemensamma utrymmen instrueras att användas och vad man ska ta i beaktande vid parkering eller med sällskapsdjur.

Ordningsreglerna grundar sig inte direkt på lag, men de får dock inte vara lagstridiga. I ordningsreglerna får man alltså inte förbjuda till exempel rökning på balkongen, utan rökningsförbud ansöks med en separat process. Om ordningsreglerna ändras, ska det också göras med beslut av bolagsstämman. Det kan också vara bra att beakta, att när ordningsregler ändras har husets boende rätt att vara med på bolagsstämman, även om de inte har rösträtt i beslutsfattandet. När ordningsregler ändras, ska man alltid också gå igenom de gjorda ändringarna med de boende.

I ordningsreglerna strävar man framför allt efter, att de boendes vardag ska vara så tryggt och trivsamt som möjligt. När man har upprättat de gemensamma spelreglerna, uppstår inte oenigheter så lätt. Det lönar sig att alltid ha ordningsreglerna synliga för de boende till exempel i trauppgången på anslagstavlan – Realias kunder kan också behändigt ta del av ordningsreglerna via den elektroniska OmaRealia-tjänsten.

Skillnader mellan bolagsordning och ordningsregler

Hur skiljer sig bostadsaktiebolagets bolagsordning och ordningsregler från varandra? En skillnad är den, att bolagsordningen rör bostadsaktiebolagets aktieägare, ordningsreglerna gäller alla boende i huset.

Bolagsordningen stöder sig alltid på lagen om bostadaktiebolag, medan ordningsbestämmelserna inte stöder sig direkt på den – ordningsreglerna får dock inte vara lagstridiga.

När principer för hyresvederlag, underhållsansvar eller till exempel möjliga inlösenrättigheter behandlas i bolagsordningen, är ordningsreglerna å sin sida huset praktiska spelregler, av vilka det framgår, vad de boende får och inte får göra.

Saker som registrerats i ordningsreglerna är på något vis lättare regler än bolagsordningens paragrafer, men de är lika bindande för de boende. Om man upprepade gånger bryter mot ordningsbestämmelser, följer en varning från bostadsaktiebolaget och i värsta fall även besittningstagande av lägenheten.

Den mer formella bolagsordningen och de mer informella ordningsreglerna – båda  är dokument genom vilka man eftersträvar att bostadsaktiebolagets praxis är samma för alla och så tydliga som möjligt för alla.

 

Kim Dahlbacka, teknisk disponent, intervjuades för artikeln i egenskap av expert.