​Planeras det en takrenovering i bostadsbolaget? Det här ska du tänka på

​Planeras det en takrenovering i bostadsbolaget? Det här ska du tänka på

Varierande väderförhållanden och olika årstider är en hård prövning för fastighetstaken i Finland. Takrenovering är en av bostadsbolagets största renoveringar som måste göras med jämna mellanrum. Takets skick bör kontrolleras regelbundet för att det inte ska ansamlas stora problem innan man utför en grundlig renovering.

Prognostisering genom regelbundna takkontroller

Takets skick bör kontrolleras regelbundet, minst varje vår och höst. Kontrollbehovet beror förstås alltid även på takmaterialet. Till exempel filttak bör kontrolleras varje månad medan kontroller varje vår och höst räcker för mer robusta plåttak. Byggnadens läge spelar också in: om det finns mycket träd i omgivningen bör man kontrollera skicket på taket och rengöra rännorna oftare.

När är det dags för takrenovering?

Livslängden på olika takmaterial ger ungefärliga uppskattningar, men ersätter inte regelbunden kartläggning av experter. Takmaterialet inverkar på renoveringsbehovet eftersom ett maskinfalsat plåttak håller längre än filttak. Takets skick påverkas även av dess underhåll. Ett plåttak som målas regelbundet håller bättre än ett identiskt tak som inte underhålls. De ungefärliga uppskattningarna av livslängd stämmer framför allt inte om något har blivit fel redan vid installationen av taket.

Fastighetsservicen ansvarar för att taket kontrolleras regelbundet. Kontrollen kan naturligtvis även göras av externa fackpersoner. Det viktiga är att de uppdaterade uppgifterna återfinns hos såväl disponenten som i fastighetens servicebok. På så sätt kan man förutse eventuella renoveringsbehov och konkurrensutsätta en grundlig renovering innan allvarliga problem uppstår.

Från planering till förverkligande

När det är aktuellt med takrenovering fattar man beslut om utförandet vid bolagsstämman. Vid årsmötet får styrelsen befogenhet att driva planeringen, utförandet och finansieringen av renoveringen framåt. Det är viktigt att konkurrensutsätta entreprenaden i god tid för att få den utförd i tid. Därför bör man inte förlägga såväl konkurrensutsättning som utförande av entreprenaden till samma vår.

Det är bra att ta fram en entreprenadmodell för takrenoveringen innan ett beslut fattas. Takrenoveringen kan utföras som utförandeentreprenad, underentreprenad eller totalentreprenad. Vid utförandeentreprenad lämnar entreprenörer offerter utifrån en plan som har tagits fram på förhand och en lämplig samarbetspartner väljs utifrån offerterna. Vid underentreprenad anlitar bostadsbolaget i stället en extern projektledare som konkurrensutsätter såväl projekteringen som förverkligandet och representerar bostadsbolaget medan entreprenaden pågår. Vid totalentreprenad har entreprenören huvudansvaret, vilket innefattar såväl utförande som teknisk projektering.

Oavsett vilken entreprenadmodell man väljer fattar bolagsstämman ett beslut om entreprenör och entreprenad. Innan den faktiska renoveringen påbörjas kan man även hålla ett informationsmöte där, förutom disponenten och styrelsen, även entreprenörens representant och en uppsyningsman finns med. Disponenten har en viktig roll i att förmedla information även medan takrenoveringen pågår. Disponenten deltar även i möten och rundturer på bygget, ansvarar för försäkringsskydd och för att följa upp garantier och kostnader medan bygget pågår.

Vid själva renoveringen kan det uppstå överraskningar i entreprenaden: det finns problem i fastighetens översta bjälklag eller det framkommer vattenskador i olika grad. Därför är det viktigt att ytterligare arbeten i entreprenadavtalet för takrenoveringen har fastställts på förhand och att utredningen av problemsituationerna inte kvarstår efter saneringen. Beslut om ytterligare åtgärder fattas dock alltid separat.

För artikeln intervjuades Pekka Aunula, enhetschef på Realia Isännöinti Oy.