Sköt om fastigheten genom dess livscykel

 

Ändamålsenlig och föregripande fastighetsskötsel kan ha en märkbar positiv effekt på fastighetens livscykel. Därför är det viktigt att bostadsbolaget ser till att nödvändiga underhållsarbeten och reparationer utförs under driftskedet samt anlitar yrkesfolk för konditionsbedömningar och konditionsbesiktningar.

Vad händer under fastighetsdriften?

Bostadsbolagets styrelse, som väljs av aktieägarna, svarar för att fastigheten underhålls. Under driftskedet ska fastigheten åtminstone bevara de tillgångar som ägarna investerat i fastigheten. Bostadsbolaget bör välja professionella samarbetsparter så att både bolaget och därigenom aktieägarna ska kunna njuta av en positiv värdeutveckling. För det praktiska arbetet och underhållet anlitar bolaget en disponentbyrå och ett servicebolag.

Under driftskedet låter styrelsen i samarbete med disponenten byggnadstekniska experter göra de konditionsbedömningar och -besiktningar som utgör grunden för planeringen av renoveringsprojekt. Till de största projekten i höghus hör renovering av tak, fönster, balkonger, hiss, vatten och avlopp samt fasad. Till exempel stambyte blir aktuellt med 30–50 års mellanrum.

Genomförande av projektplanen kräver att projektet först godkänns av bolagsstämman. Sedan ska finansieringen skaffas fram och genomförandeplanen konkurrensutsättas för att inhämta anbud från entreprenörer. Under renoveringen är det viktigt att projektledningen, disponenten och styrelsen i samarbete följer med och övervakar hur arbetet framskrider samt att arbetet håller hög kvalitet och ekonomin håller.
 

Hur långt sträcker sig fastighetens livscykel?

Om kostnaderna för renoveringar och reparationer i en gammal fastighet överskrider lägenheternas värde, kan bostadsbolaget fatta beslut om att avveckla och riva fastigheten. Detta kan vara fallet om man inte skött om fastigheten tillräckligt bra eller om den nått slutet på sin byggnadstekniska livscykel.

Några viktiga termer om livscykel och livslängd

– Fysisk livslängd: fastighetens livscykel från att den byggs till att den rivs

– Ekonomisk livslängd: den tid som fastigheten bedöms vara ekonomiskt lönsam

– Teknisk livslängd: tiden från att fastigheten byggs till första renovering; den tid som byggnaden eller en byggnadsdel håller

– Funktionell livslängd: en fas eller omständighet under fastighetens livscykel då funktionella hänsyn motiverar en sanering (t.ex. att installera hiss i en fastighet)

– Trendberoende livslängd: en situation under fastighetens livscykel då förändringar motiveras av (aktieägares) behov, till exempel installation av luftvärmepumpar